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Mutuo / le garanzie






IPOTECA
L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore (Banca). Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo d’insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.

Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (che può quindi liberamente usarlo).

L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo ha una durata maggiore occorre rinnovarla (per altri 20 anni); questo viene fatto dalla banca. Occorre inoltre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione nel caso si voglia vendere l'immobile dopo aver terminato di pagare il mutuo o dopo averlo estinto anticipatamente.

Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.

La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.

Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità. Consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari, che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia. 

L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

  • il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
  • l' "iscrizione";
  • il "bene immobile";
  • il "credito da garantire";

L'ipoteca rappresenta quindi la garanzia che tutela la banca, si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari per renderla pubblica e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento.

Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, conseguentemente le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma al finanziato, solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato, di norma il doppio.

L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

  • gli interessi nella misura concordata;
  • gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • i premi assicurativi;
  • gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
  • le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto;

Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.

L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. 

C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

FIDEIUSSIONE E ALTRE GARANZIE 
La natura del mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.

La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale , il più delle volte, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.

Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno, garante ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento. 

Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore-Banca.

Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente – esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.

La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore quindi può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario.

Data la gravità delle conseguenze che scaturiscono dalla fideiussione, la volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.

E' giusto notare che, in casi molto particolari e a soggetti particoloramente benestanti, le Banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, senza richiedere un'ipoteca come garanzia.